Geschäftsbericht 2023

• Viele Genossenschaften haben in den letzten Jahrzehnten Ersatzneubauten erstellt mit dem Argument, so könne man viel Energie sparen. Wie steht die Wogeno dazu?

  ^Tom: Es stimmt, dass Neubauten im Betrieb sehr viel weniger CO₂-Emissionen verursachen. In einer Gesamtbetrachtung rechnet man aber auch die Ressourcen mit ein, die es für den Abbruch und vor allem für den Neubau braucht. Dann rechtfertigt die Energieeinsparung allein kaum noch einen Ersatzneubau. In grösseren Genossenschaftssiedlungen kann aber mit einer sogenannten Arealüberbauung oft erheblich mehr zusätzliche Ausnützungsfläche erstellt werden, also zusätzlicher Wohnraum.

  ^Thorsten: Unser Altbaubestand weist eine gute Bausubstanz auf, ist sehr unterschiedlich und kleinteilig, da sind eher die Pflege sowie die Erweiterungen im und am Bestand ein Thema.
  

• Welche konkreten Baumassnahmen mit dem Ziel der Dekarbonisierung (Reduktion von fossilen Brennstoffen) beschäftigten die Wogeno 2023?

  ^Thorsten: Mehrere Liegenschaften wurden an die Fernwärme angeschlossen: die Heinrichstrasse und die drei Häuser an der Winzerhalde. Diese Häuser konnten wir mit wenig Veränderungen vom Gasnetz nehmen; in den Wohnungen bleibt alles gleich.

  An der Ackersteinstrasse stehen vier Wogeno-Häuser, die noch Ölheizungen hatten. Die haben wir 2023 umfassend saniert inklusive Wärmedämmung und einem Dachersatz und rüsten sie aktuell mit Erdsonden-Wärmepumpen und einer Fotovoltaikanlage aus.
  

• Gibt es Erkenntnisse daraus, die nun für die nächsten Sanierungen zum Tragen kommen?

  ^Thorsten: Die wichtigste Erfahrung ist, dass wir versuchen können, energetisch möglichst autark zu werden. Dieses Ziel haben wir ja im Pilotprojekt in der Denzlerstrasse angestrebt und gezeigt, wie weit man kommt (Details siehe hier). Wir setzen also nicht nur auf Fernwärme, und die Ackersteinstrasse bestätigt, dass es mit bewährter Technik klappt.

  ^Tom: Das eine Rezept, das für alle passt, gibt es nicht. Die Liegenschaften haben sehr unterschiedliche Ausgangslagen; beispielsweise ist es nicht überall möglich, eine Wärmepumpe einzubauen. Das macht es anspruchsvoll und gleichzeitig auch spannend.

• Wo sind die Schnittstellen zwischen Verwaltung und Hausverein?

  ^Thorsten: Die energetischen Sanierungen werden zusammen mit den Hausvereinen durchgeführt. Die Hausvereine sind nahe dran am Thema Energie, denn die meisten rechnen die Nebenkosten innerhalb ihrer Hausvereinsbuchhaltung selbst ab. Wir beziehen die Hausvereine mit ein, indem wir sie in der Planung fragen, was sich im Zuge einer energetischen Sanierung noch verbessern lässt. Wir rennen mit unserem Anliegen offene Türen ein, die Dekarbonierung ist sehr willkommen.

  ^Tom: Das sieht man auch daran, dass es an der GV 2023 keine einzige Gegenstimme zum Baukredit Sanierung Ackersteinstrasse gab. Die Strategie wird begrüsst, manchen kann es nicht schnell genug gehen.

• Sanieren kostet, ein Teil wird auf die Miete umgeschlagen. Gibt es hier Grenzen der Erhöhung?

  ^Tom: Günstige Mieten sind ein zentrales Anliegen der Wogeno. Bei energetischen Sanierungen kann ein grosser Teil der Massnahmen mit relativ geringen Kosten umgesetzt werden, beispielsweise eine Wärmedämmung oder eine Fenstererneuerung. Die Wogeno wägt aber sehr sorgfältig ab, ob es sich lohnt, die letzten paar Prozent Energieeinsparungen auch noch zu erreichen. Wir behalten die Mietzinsen im Auge, die Erhöhungen bleiben in der Regel im einstelligen Prozentbereich.

  ^Thorsten: Am Ende ist es eine Mischrechnung, denn die Heiz- und Warmwasserkosten sinken. Unter dem Strich gleichen sich die Nebenkostenreduktion und die Mietzinserhöhung womöglich nahezu aus.

• Welche Rolle spielt das Verhalten der Nutzer:innen nach einer Sanierung?

  ^Thorsten: Sie sind gefordert, ihr Verhalten teilweise anzupassen. Wenn die Gebäudehülle dicht ist, drängt sich regelmässiges Stosslüften auf. Wenn wir Strom auf dem Dach erzeugen, empfiehlt es sich, die Waschmaschine und den Geschirrspüler tagsüber laufen zu lassen statt nachts.

• Welches sind die fördernden, welches die limitierenden Faktoren auf dem Weg raus aus den Fossilen?

  ^Tom: Wenn die Konsumentenpreise und der Referenzzinssatz steigen, sind weitere Mietzinserhöhungen ein sensibles Thema, selbst wenn sie einem guten Zweck wie dem Klimaschutz dienen. Allerdings zeigt die langfristige Erfahrung, dass umgerüstete Häuser Kosten sparen. Auch deshalb tragen unsere Genossenschafter:innen die Strategie voll mit. Das beflügelt uns.

  ^Thorsten: Limitierend ist, dass Fernwärme nicht überall verfügbar ist, dass es Engpässe gibt in der Baubranche, dass die Genehmigungsprozesse für jedes Haus viel Arbeit auf der Geschäftsstelle erfordern.

  ^Tom: Wir gehen die Umsetzung nachhaltig an, indem sie bereits ins Tagesgeschäft der Wogeno integriert ist. Die Finanzierung schaffen wir aus eigenen Mitteln; wir greifen dafür auch auf die Erneuerungsfonds der betreffenden Häuser zurück. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, energetische Massnahmen – die immer eine Auswirkung auf den Mietzins haben – über den Solidaritätsfonds abzufedern. Subventionen nehmen wir gerne mit, aber sie sind kein Treiber unseres Handelns.

  ^Thorsten: Für uns ist es ein ausgesprochen motivierendes Arbeitsfeld, wir fühlen uns getragen von der Wogeno-Basis, und es gibt eine grosse gesellschaftliche Notwendigkeit, uns von den fossilen Brennstoffen loszulösen.

  ^Interview: Diktum

Ziele waren

• eine vollständige Dekarbonisierung ohne Feinstaubemissionen
• hohe Wirkungsgrade der Anlagen
• minimaler Betriebsaufwand
• hohe Autarkie

Trotz diesem ehrgeizigen Programm wollte die Wogeno die Haustechnik einfach halten, bestehende Komponenten wie Radiatoren weiterverwenden sowie die Keller- und Estrichabteile wie auch die charakteristische Strassenfassade erhalten.

Wärmepumpen statt Kamine im Dachstock

Die Heizwärme erzeugen nun zwei grosse Wärmepumpen im Dachstock. Sie saugen Aussenluft an, entziehen ihr Wärme und speisen damit einen 2000 Liter grossen Wärmespeicher. Den Strom für die Wärmepumpe produziert teilweise eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach. Der überschüssige Strom kann in einer grossen Batterie gespeichert werden, der Überschuss wird ins Stromnetz eingespeist.

Platz für die Anlage im Dachstock schufen die Fachleute, indem sie fünf Kamine abbauten. Um Energieverluste zu reduzieren, wurde zudem die Fassade zum Hof hin mit einer Aussendämmung versehen. Dreifach verglaste Fenster waren bereits vorhanden.

Südost-Fassade mit Solardach

Technikraum

Wärmespeicher, Messanlage

Einstieg in den Dachgiebel

Dachfläche zur Stromerzeugung

Wärmepumpen-Luftausblasgitter

Nachgedämmte Hoffassade

In- und Output der Wogeno im Jahresverlauf 2023: Im Juni decken wir fast 100 Prozent unseres Bedarfs.

Keine dröhnenden Rotoren im Dach

Die Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus muss eine riesige Luftmasse umwälzen, angesogen von einem grossen Ventilator. Das ist nicht geräuschlos möglich.

Die Fachleute trafen verschiedene konstruktive Massnahmen zur Lärmdämmung: Die Wärmepumpen wurden in schallisolierte Holzkisten gepackt und auf einem massiven Fundament im Dachboden festgeschraubt.

Das einzigartige Mehrfamilienhaus war über Jahrzehnte so stark vernachlässigt worden, dass eine Totalsanierung sich als effektivste Lösung anbot. Die Wogeno nutzte die Gelegenheit, ein wegweisendes ökologisches Projekt zu realisieren. DieLiegenschaft wurde umfassend renoviert, das Dachgeschoss wurde abgetragen und durch einen Holzelementbau ersetzt. Dadurch konnte zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Das Gebäude erreicht somit den Minergie-Neubau-Standard.

→ Erfolgskontrolle der Energieforschung

• Der Antrag ist gestellt, was passiert dann?

  ^Nora: In einem ersten Schritt prüft die Fachperson, ob das Gesuch den Richtlinien entspricht. Bei Unklarheiten fragt sie nach oder kann bei der Einreichung des Gesuchs Unterstützung bieten.

• Der Solidaritätsfonds will auch Hausgemeinschaften und partizipative Projekte unterstützen.

  ^Bernadette: Ja, genau. Nehmen wir das Beispiel Saumstrasse, wo die Wogeno ein Haus gekauft hat. Jetzt geht es darum, einen Hausverein zu gründen und den Weg der Selbstverwaltung zu gehen. In diesem Zusammenhang könnte aus dem Fonds ein:e Mentor:in finanziert werden. So erhält der Hausverein professionelle Unterstützung in allen organisatorischen Fragen.

• Auch bei Konflikten gibts Unterstützung. Wie funktioniert das?

  ^Nora: In Hausvereinen kommt es naturgemäss ab und zu zu Konflikten. Oft wird zu lange gewartet, bevor Hilfe in Anspruch nimmt. Es ist ratsam, frühzeitig zu handeln, bevor ein Konflikt eskaliert oder die Fronten verhärtet sind. Der Fonds bietet in solchen Situationen die Möglichkeit, eine:n neutrale:n Mediator:in beizuziehen – auch proaktiv.

• Was ist euer Zukunftsbild des Solidaritätsfonds?

  ^Nora: Der Fonds wird aktiv und gewinnbringend für die Genossenschafter:innen eingesetzt, anstatt dass das Geld ungenutzt dort liegen bleibt.

  ^Bernadette: Bewohner:innen, die Unterstützung benötigen, erhalten diese auch, und zugleich wird der Fonds aktiv die Partizipation und die Selbstverwaltung fördern, die in der DNA der Wogeno verwurzelt sind, und ihnen einen zusätzlichen Schub verleihen.
  

Neutrale Fachperson Solidaritätsfonds

Wir freuen uns, dass Yvonne Müller ab Mai 2024 als neutrale Fachperson für den Wogeno-Solidaritätsfonds tätig ist. Mit ihrer Erfahrung als Sozialarbeiterin und ihrem Fachwissen in Finanzfragen ist sie für diese Aufgabe bestens qualifiziert. Sie sorgt auch dafür, dass die Gesuche anonym geprüft werden. Yvonne Müller wohnt in der Baugenossenschaft Freiblick und ist seit 16 Jahren Mitglied bei der Wogeno.

→ Mehr Informationen zum Solidaritätsfonds.

Die Wogeno hat sich als Ziel gesetzt, die Wärmeerzeugung all ihrer Liegenschaften bis ins Jahr 2035 fossilfrei zu bewerkstelligen – das heisst, von Heizöl und Erdgas wegzukommen. Dabei sind wir auf einem guten Weg. Die meisten der baulichen Massnahmen im Jahr 2023 drehten sich ums Thema Verbesserung der Gebäudehülle und Heizungsersatz.

Ackersteinstrasse 167–171, Zürich. Die 1933 erstellten drei Gebäude mit insgesamt zehn Wohnungen wurden energetisch saniert. Die bestehende Ölheizung wurde ausser Betrieb genommen und durch eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonden ersetzt. Die Wärmeerzeugung kommt in Zukunft ohne fossile Energiequellen aus, es werden jährlich ca. 35 Tonnen CO₂ oder 12 000 Liter Heizöl eingespart. Zusammen mit dem Wechsel des Energieträgers wurde die Gebäudehülle optimiert. Das Dach wurde gedämmt, neu eingedeckt, und auf der südwestseitigen Dachfläche wurde eine Fotovoltaikanlage installiert. Die Stirnseiten des Gebäudes und die bauphysikalisch heiklen Gebäudeecken wurden aussenseitig mit Mineralwolle gedämmt, ebenso wurde die Kellerdecke gedämmt. Die bestehenden Fenster mit ungenügendem Wärmeschutz in den Wohnungen wurden durch neue Holzmetallfenster ersetzt. Bauteile, die sich in gutem Zustand befanden, beispielsweise die Fensterläden oder die Treppenhausverglasung, wurden ertüchtigt und weiterverwendet. Mit den Dämmmassnahmen wird der Energiebedarf um rund einen Drittel sinken.

An der Generalversamlung wurde der Baukredit ohne Gegenstimme gutgeheissen, die bauliche Umsetzung in bewohntem Zustand der Häuser erfolgte von Spätsommer 2023 bis Frühling 2024.

Ackersteinstrasse 79, Zürich. Gleichzeitig mit der Liegenschaft Ackersteinstrasse 167–171 wurde auch diese 1934 erstellte Mehrfamilienhaushälfte mit vier Wohnungen erneuert. Der bestehende Ölheizkessel wurde durch eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonden ersetzt. Alle Fassaden wurden auf der Aussenseite mit Mineralwolle gedämmt und verputzt. Die bestehenden Holzmetallfenster waren in gutem Zustand und wurden erhalten, die älteren Holzfenster im Treppenhaus sowie die Eingangstür wurden ersetzt. Das Dach wurde erneuert, neu gedämmt und mit Ziegeln eingedeckt, in die südwestseitige Dachfläche wurde eine Fotovoltaikanlage integriert.

Beide Erneuerungsmassnahmen an der Ackersteinstrasse wurden vom Architekturbüro BHSF aus Zürich geplant und durchgeführt.

Grüngasse 10, Zürich. Bei der 2009 erstellten Liegenschaft wurden die Fenster überholt. Der Lift war störungsanfällig, es wird eine umfassende Reparatur mit Austausch der elektronischen Steuerelemente in Auftrag gegeben.

Stationsstrasse 32, Zürich. In der Liegenschaft wurde ein erster Schritt zur energetischen Optimierung unternommen. An der Kellerdecke wurde eine Wärmedämmung montiert. Der Gaskessel wurde durch einen in einer anderen Liegenschaft nicht mehr benötigten, effizienteren ersetzt, für die Erzeugung des Brauchwarmwassers wurde eine Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert. Zudem wurde die elektrische Installation komplett erneuert.

Heinrichstrasse 133, Zürich. Die Fernwärmezentrale wurde mit einiger Verspätung durch Energie 360° eingebaut. Seit Herbst 2023 bezieht die Liegenschaft Wärme aus dem städtischen Fernwärmenetz.

Hönggerstrasse 18, Burgstrasse 19, Zürich. Die Liegenschaft an der Hönggerstrasse mit Baujahr 1885 wird sanft saniert. 2023 wurde die Dämmung von Kellerdecke und Estrich beauftragt, für das Jahr 2024 ist der Einbau von neuen Fenstern geplant. Der Fernwärmeanschluss wird ebenfalls bereits vorbereitet. Die Energielieferung von Energie 360° wird aber erst ca. 2026 erfolgen.

Winzerhalde 5, 9, 11, Zürich. Die bestehenden Gasheizungen wurden durch einen Anschluss ans Fernwärmenetz ersetzt. Die baulichen Massnahmen sind abgeschlossen, die Wärmeversorgung erfolgt seit Anfang 2024 über Fernwärme. Um im Zuge der Umstellung auf Fernwärme auch die Gebäudehülle energetisch zu optimieren, sollten die Fenster der drei Liegenschaften in Absprache mit der Denkmalpflege ersetzt werden. Bei der Winzerhalde 9 ist dieser Ersatz bereits abgeschlossen, die Fenster der Bauten Nr. 5 und 10 stehen noch an.

Frohburgstrassse 324, Zürich. Auch Fassaden brauchen Pflege. An der Frohburgstrasse wurde der Unterhalt vom Hausverein initiiert und organisiert, die Fassadenverkleidung wurde professionell gewaschen und gereinigt. Das verputzte Sockelgeschoss wurde in einem kräftigen Blau neu gestrichen, eine gelungene und erfrischende Farbwahl!

Die ständige Baukommission (sBK) hat sich 2023 zu zehn Sitzungen getroffen. In der Abteilung Bau hat es keine personellen Änderungen gegeben.

• 
  Tom Weiss

Für die Erstellung des Ersatzneubaus Köchlistrasse 5 + 7 mit zehn Wohnungen und erdgeschossigen Gewerberäumen wurde im Sommer 2022 von der Stadt Zürich die Baubewilligung erteilt. Aufgrund der Einsprache eines Nachbarn gegen diesen Entscheid ruhte die Planung des Projekts das ganze Jahr 2023.

Ein Ende dieser Rechtsstreitigkeit und die Wiederaufnahme der Planungsarbeiten zeichneten sich für Anfang 2024 ab.

• 
  Tom Weiss

Bereits im September 2022 lud die Stadt Zürich gemeinnützige Wohnbauträger und Interessensgruppen zu einer Informationsveranstaltung ein. Zwei Baufelder entlang der Thurgauerstrasse in Zürich Leutschenbach wurden für ein Bewerbungsverfahren unter gemeinnützigen Wohnbauträgern ausgeschrieben. Die Vorgabe der Stadt war, dass sich die gemeinnützigen Bauträger zu Teams zusammenschliessen. Die Wogeno entschied sich, zusammen mit der Stiftung Familienwohnungen (ehemals Stiftung Wohnungen für kinderreiche Familien) am Wettbewerb teilzunehmen. Mit dem Projekt «Meet Your Neighbours» erhielten wir über verschiedene Qualifikations- und Verfahrensstufen zu unserer grossen Freude im Juli 2023 den Zuschlag. Seither haben wir zusammen mit SFW eine Projektorganisation aufgebaut und ein Projektleitungsbüro für die Bauträgervertretung beauftragt. Das Büro wird als Erstes das Wettbewerbsverfahren begleiten und entwickeln.

→ Weiterführende Informationen

2023 fanden Personalveränderungen im Team statt. Per 1. Januar hat Marija Andric die Administrationsstelle angetreten. Im Mai ist auch Ladina Müller neu zum Team hinzugekommen, sie ist Fachfrau Immobilienbewirtschaftung – herzlich willkommen. Esther Buck, die seit 2015 für die Immobilienbewirtschaftung zuständig war, wurde im Sommer 2023 pensioniert. Vielen Dank für die acht wertvollen Jahre der Zusammenarbeit – und viel Freude im neuen Lebensabschnitt.

2023 war geprägt durch eine längere Abwesenheit unserer Geschäftsleiterin Anita Schlegel. Seit dem Herbst ist sie wieder zurück. In der Übergangszeit konnte das Team zusammen mit dem über die Präsidiumsaufgabe hinausgehenden Einsatz von Anita Wymann den Betrieb vollumfänglich weiterführen.

Die Teuerung war in der Personalkommission auch in diesem Jahr wieder ein Thema. Der Vorstand entschied, die Novemberteuerung von 1,4 Prozent vollständig auszugleichen.

• 
  Roger Schärer

Bilanz

Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um 21,7 Mio. Franken (+11,4%) angestiegen. Gründe dafür sind der Erwerb der beiden Liegenschaften Saumstrasse 49 + 51 und Idastrasse 50 sowie weitere Bautätigkeiten im Westhof. Anfang 2023 wurde der Westhof fertiggestellt und bezogen, die aktivierten Anlagekosten wurden entsprechend in Liegenschaften mit eigenem Land umgebucht. Die flüssigen Mittel sind um rund 0,6 Mio. Franken höher und betrugen per Ende 2023 3,8 Mio. Franken.

Die Finanzierung des Wachstums erfolgte grösstenteils aus Erhöhung der Hypotheken, entsprechend stiegen diese um 19,6 Mio. Franken im Vergleich zum Vorjahr.

Das Anteilscheinkapital der Wogeno hat sich um 2,0 Mio. Franken erhöht. Die Zahl der in der Wogeno wohnenden
und der anderswo wohnenden Mitglieder hat sich weiter erhöht. Durch die Erhöhung der Hypotheken ist die
Eigenkapitalquote mit 13,5% leicht niedriger als im Vorjahr (14,3%).

Erfolgsrechnung

Die Inbetriebnahme des Westhofs sowie die beiden neuen Liegenschaften erhöhten den Betriebsertrag um 1,1 Mio. Franken gegenüber dem Vorjahr.

Die Unterhaltskosten der Liegenschaften sind 540 000 Franken höher als im Vorjahr. Insgesamt fiel 2023 deutlich mehr unterhaltsbezogener Aufwand an. Diese Zunahme konnte teilweise durch den Erneuerungsfonds kompensiert werden. Im Erneuerungsfonds wurden wegen der stark gestiegenen Gebäudeversicherungswerte um 950 000 Franken höhere Rückstellungen gebildet. Dies ist der Hauptgrund für die Zunahme des liegenschaftsbezogenen Aufwandes von 1,1 Mio. Franken.

Der Verwaltungsaufwand fiel um 90 000 Franken höher aus, hauptsächlich setzt sich die Differenz aus anfallenden Kosten für das Vorprojekt an der Thurgauerstrasse sowie aus den Stellenerhöhungen auf der Geschäftsstelle zusammen.

Die Abschreibungen liegen 590 000 Franken höher als im Vorjahr, einerseits aufgrund der beiden neuen Liegenschaften, andererseits wegen erstmaliger Abschreibungen beim Westhof.

Der Anstieg des Leitzinses sowie die Zunahme des Hypothekenvolumens liess den Finanzaufwand um 490 000 Franken steigen.

Insgesamt führte dies zu einem ausgewiesenen Jahresverlust von 451 173 Franken.

Fazit: Ein deutlich schlechteres Ergebnis als im Vorjahr, was vor allem aus höheren Rückstellungen und Abschreibungen resultiert.

• 
  Manuel Frei

Im Jahr 2023 konnten 18 Wohnungen vergeben werden. Das Interesse für die ausgeschriebenen Wohnungen war 2023 wie immer unterschiedlich gross. Bei besonders beliebten Wohnungen wie zum Beispiel an der Zwinglistrasse oder der Aemtlerstrasse gingen auf der Geschäftsstelle bis zu 477(!) Anmeldungen für die Besichtigungen ein. Zur Besichtigung wurden jeweils maximal 100 Parteien eingeladen (Vorauswahl gemäss Kriterium «Dauer der Mitgliedschaft»). Zu den Vergabesitzungen wurden maximal acht Parteien eingeladen.

Dort wird – gestützt auf die fünf statutarischen Vergabekriterien «Dauer der Mitgliedschaft», «Belegung», «Dringlichkeit», «finanzielle Situation», «Integrierfähigkeit» – intensiv diskutiert, bis ein gemeinsamer Entscheid gefunden ist, wenn nötig bis spät in die Nacht.

Für die Hausvereine ist die Organisation von Wohnungswechseln und die Auswahl der neuen Mieter:innen zwar ein geschätztes Recht, aber auch eine arbeitsintensive Pflicht. Wir bedanken uns sehr herzlich für das Engagement der Bewohner:innen.

Ein grosser Dank geht auch an die Geschäftsstelle und meine Kolleg:innen Saskia Weiss (bis Juni), Anita Wymann und Heini Hummel für die gute und engagierte Zusammenarbeit.

• 
  Nora Howald

Das Jahr 2023 war bezüglich Mietzinsentwicklung ein dynamisches Jahr. Einerseits ist der Referenzzinssatz von 1,25% schrittweise auf 1,75% angestiegen, zudem haben sich auch die Gebäudeversicherungswerte deutlich erhöht (ca. +10% Anfang 2023 und ca. +5% Anfang 2024). Beide Komponenten haben einen Einfluss auf die Berechnung der Kostenmiete. 2023 wurde entschieden, vorerst nur einen Teil dieser Kostenerhöhungen auf die Mieten umzuwälzen (s. Abschnitt Finanzkommission).

In diesem Umfeld befand sich die AG Mietzinse und hat an mehreren Sitzungen getagt. An der Vorstandsretraite vom zweiten Halbjahr 2023 waren die Mietzinsmodelle eines der Fokusthemen. Im Anschluss daran fasste die AG Mietzinse den Auftrag, gewisse rechtliche Abklärungen bezüglich der Statuten zu treffen. Sobald diese vorliegen, wird die AG Mietzinse dem Gesamtvorstand eine Empfehlung vorlegen. Anschliessend soll das Mitwirkungsverfahren erneut lanciert werden.

• 
  Manuel Frei

Nach breit und intensiv geführter Diskussion erarbeitete die AG Selbstverwaltung einen Vorschlag, der auf schlanke Art und Weise alle aktuellen Fragestellungen zu klären hilft. Der Vorstand legte der Generalversammlung (GV) vom 26. Juni 2023 einen überarbeiteten Hausverwaltungsvertrag zur Genehmigung vor. Der Hausmietvertrag wird in der bisherigen Form weitergeführt. Der Hausverwaltungsvertrag wird dahingehend ergänzt, dass die Nebenkostenabrechnung und das Mietzinsinkasso wahlweise entweder von der Wogeno-Geschäftsstelle oder vom Hausverein ausgeführt und umgesetzt werden.

Der Vorstand hatte die Absicht, nach einer erfolgreichen Genehmigung des überarbeiteten Hausverwaltungsvertrags an der GV vom 26. Juni 2023 die AG Selbstverwaltung aufzulösen, beziehungsweise allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt bei entsprechendem Bedarf wieder zu aktivieren. Durch die nach wie vor offenen Verhandlungen zum am 24. August 2023 von Theodor Schmid eingereichten Rekurs gegen den Beschluss der GV ist die Inkraftsetzung des Beschlusses noch nicht möglich. Je nach Ergebnissen des Verfahrens könnte der Vorstand eine erneute Aktivierung der Arbeitsgruppe ins Auge fassen.

• 
  Beat Jordi

Gemäss ihrem statutarischen Auftrag ist die Geschäftsprüfungskommission (GPK) für Konfliktschlichtung zwischen Hausgemeinschaften und Vorstand zuständig. Im Berichtsjahr gab es glücklicherweise keine neuen Konflikte. Ein langjähriger Konflikt um den Hausmietzins zwischen der Verwaltung und einem Hausverein, der von der GPK mit den Konfliktparteien im Jahr 2020 verhandelt wurde und bei dem die GPK einen Lösungsweg aufzeigte, fand im Geschäftsjahr eine Lösung zwischen den Parteien und ist somit abgeschlossen. Zudem haben wir wie bisher die Vorstandsprotokolle gelesen, zur Kenntnis genommen und einzelne Themen diskutiert.

Offene Fragen

Auf die im letzten Jahresbericht und an der Generalversammlung 2023 beschriebenen offenen Fragen erhielten wir Ende November eine schriftliche Antwort, die wir aber bis zur Abfassung dieses Jahresberichts noch nicht mit dem Vorstand besprechen konnten. Die Zusammenarbeitsvereinbarung zwischen Vorstand und GPK ist mittlerweile auf der Website verfügbar.

Caroline Busslinger, Simon Paravicini, Christoph Rüegg